El Ministerio de Transición Ecológica ha aprobado la rectificación de los deslindes de Costas en Playa Blanca y, salvo en un par de tramos, la mayor parte del litoral de la localidad sureña ha sido protegido con una zona de servidumbre de 100 metros. La consecuencia directa es que, en todos aquellos terrenos de primera línea que se encuentran sin edificar dentro del área de servidumbre, se bloquea la construcción de hoteles y viviendas.

La orden ministerial, que firma por delegación la directora general de Sostenibilidad de la Costa y el Mar, Ana María Oñoro, se publicó este pasado mes de julio y echa por tierra las reclamaciones del Gobierno de Canarias, del Ayuntamiento de Yaiza y de las empresas propietarias de suelo en Playa Blanca, que coincidían en exigir que se redujese la línea de servidumbre de protección a 20 metros desde el límite del dominio público marítimo terrestre.

Las nuevas líneas fijadas por Costas abarcan toda Playa Blanca, desde Papagayo hasta más allá del Faro de Pechiguera. De esta manera, el Ministerio de Transición Ecológica ha analizado, de este a oeste, la franja costera de los planes parciales de Las Coloradas, San Marcial del Rubicón, Castillo del Águila, Costa Papagayo y Montaña Roja, que es el más extenso. En total, más de 21,2 kilómetros de longitud, si bien la rectificación de los deslindes se concreta en algo menos de 18 kilómetros.

Justo hace dos años, en agosto de 2022, se publicó el inicio del expediente que se acaba de culminar. La Consejería de Transición Ecológica y Planificación Territorial, entonces en manos del PSOE, defendió, en líneas generales, que Costas debía reducir la zona de servidumbre de protección a 20 metros. En la misma línea, el Ayuntamiento de Yaiza alegó que “los planes parciales se desarrollaron conforme a la normativa aprobada, fijándose, en los correspondientes informes de planeamiento, la anchura de la servidumbre de protección de 20 metros”.

En la zona de servidumbre no se pueden construir nuevos hoteles ni viviendas

Uno de los elementos clave de la discusión entre el Gobierno autonómico y el Ejecutivo central era el tratamiento que se le daba a los solares de primera línea que no se habían construido. En el primer borrador del Ministerio se aprecia cómo su criterio era que las parcelas sin edificar tuviesen directamente 100 metros de servidumbre, mientras que en la misma urbanización, a otras que sí se habían construido, justo al lado, se les respetaban los 20 metros, que es la protección mínima.

En su informe, el Gobierno de Canarias argumentó que “un solar no edificado no implica que la urbanización del plan parcial no se haya ejecutado en plazo”. Y, en la misma línea, el Ayuntamiento de Yaiza añadía: “El hecho de que alguno de los solares no se hayan edificado no puede llevar a suponer que no se haya dado cumplimiento a la ejecución de la urbanización”.

La situación era más sangrante si se tenía en cuenta que, con la moratoria turística de principios de siglo, hubo empresarios que obtuvieron licencias del entonces alcalde, José Francisco Reyes, luego anuladas por la Justicia, mientras que otras compañías decidieron esperar y no desarrollar sus parcelas.

Planeamiento de 1988

Al final, para determinar la anchura de la zona afectada por la servidumbre de protección, el Ministerio de Transición Ecológica señala que ha tenido en cuenta el planeamiento vigente a la entrada en vigor de la Ley de Costas, que se remonta a junio de 1988. Es decir, el anterior Plan General de Yaiza, de marzo de 1973, el Plan de Ordenación Urbana de Montaña Roja, de julio de 1979, y los planes parciales Costa Papagayo (de abril de 1976 aunque modificado en noviembre de 1984), Castillo del Águila (de noviembre de 1987) y Las Coloradas (de enero de 1988).

Si los terrenos eran urbanizables, pero no tenían plan parcial aprobado con anterioridad a la citada Ley de Costas, el Ministerio establece la anchura de protección en 100 metros, “siempre y cuando no dé lugar a indemnizaciones”. Y si contaban con plan parcial “se podrá establecer” en 20 metros “siempre y cuando” estuviese aprobado antes de junio de 1988 y, esto es importante, la ejecución de las obras de urbanización se hubiese llevado a cabo “cumpliendo su plan de etapas” y los plazos fijados.

El Ministerio sostiene que la mayoría de urbanizaciones no cumplieron los plazos de obras

Aquí llega el primer inconveniente para las urbanizaciones de Playa Blanca. “A excepción del plan parcial Castillo del Águila, el resto de planes [parciales] no dispone de certificado final de obra que atestigüe este cumplimiento”, destaca el Ministerio de Transición Ecológica. Sin embargo, ni siquiera la urbanización Castillo del Águila se salva, porque el citado certificado mencionaba obras ejecutadas al cien por cien, pero otras entre un 85 y 90 por ciento, “por lo que no puede afirmarse la ejecución total” en la “fecha obligatoria”, que era noviembre de 1996. El Ministerio utiliza una foto aérea de 1997 para recalcar que, “al menos”, ni el paseo marítimo ni un vial “fueron ejecutados en plazo”. Por ello, establece la servidumbre de protección en 100 metros.

En el plan de Las Coloradas, donde está el polémico Hotel Papagayo Arena, que además ocupa un acceso de Costas hacia el litoral, las obras de urbanización debían estar finalizadas, con acceso rodado, redes de abastecimiento de agua, saneamiento, energía eléctrica y alumbrado, en enero de 1997. Parte de estos servicios urbanísticos no puede asegurarse que estuvieran listos para esa fecha, apunta el Ministerio, que concluye que a Las Coloradas “le corresponde una anchura de servidumbre de protección de 100 metros”.

El Gobierno canario, desde la pasada legislatura, reclamó una franja de 20 metros

La urbanización más afectada, al ser la que tiene más suelo en primera línea sin edificar, es Montaña Roja. Declarado Centro de Interés Turístico Nacional en un Consejo de Ministros presidido por Adolfo Suárez, en julio de 1994 debería estar ejecutado todo el plan de urbanización, ya que se contemplaba en su ordenación un plazo de 15 años. “Del estudio de fotografías de vuelos recientes, [en 2024], se puede comprobar cómo incluso en la actualidad no están finalizadas todas las obras de urbanización previstas”, destaca el Ministerio, que establece la máxima protección de 100 metros en Montaña Roja.

De toda la franja costera de la localidad sureña, el Ministerio solo ha dejado al mínimo la servidumbre de protección en un tramo de medio kilómetro en San Marcial del Rubicón, y entre Playa Dorada y hasta antes del muelle de Playa Blanca, algo menos de un kilómetro y medio. De tal manera que, en los dos años de tramitación del expediente de rectificación del deslinde, Costas ha endurecido su posición, que en la versión inicial era menos estricta.

Consecuencias

Con la aprobación de la orden ministerial, el Gobierno central da por zanjado el dibujo de la zona de protección de Costas en Playa Blanca. El Plan General de Ordenación (PGO) de Yaiza, de 2014, se anuló en todo lo relativo al litoral por carecer del informe vinculante de Costas sobre el dominio público y la zona de servidumbre. El resto del planeamiento, también anulado en primera instancia, se encuentra a la espera de lo que decida el Tribunal Supremo. En cualquier caso, si el Ayuntamiento decide elaborar un nuevo Plan General, como ya ha anunciado, tendría que cumplir con la orden del Ministerio.

Ante la cantidad de alegaciones presentadas, en gran parte de empresas con intereses urbanísticos en primera línea, es previsible que se interpongan recursos judiciales ante la Audiencia Nacional, en el periodo de dos meses que se ha abierto para ello. A corto plazo, se verán afectados proyectos para el desarrollo de parcelas especialmente en Montaña Roja, en las proximidades del Faro de Pechiguera. Al menos, hasta que se pronuncien los tribunales.

En verde, la nueva línea de servidumbre de protección en Playa Blanca.