El último de los pleitos por el Islote del Francés ha sido favorable al Ayuntamiento de Arrecife y al Gobierno de Canarias. La empresa propietaria, Inversiones Islote del Francés, de los herederos del empresario Jaime Cortezo, había recurrido el acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias (CVC) que había rechazado fijar un justiprecio para la expropiación del suelo. Los propietarios llegaron a pedir el cobro de más de 210 millones de euros.

El Plan General de Arrecife había incluido ese suelo como sistema general–espacio libre, lo que equivale a un parque público. Los propietarios debían obtener su aprovechamiento urbanístico en otros suelos como compensación cuando se desarrollaran dos sectores no ordenados: 34.000 metros en La Bufona y 44.450 metros en Naos.

Ahora, la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias (TSJC) señala que no se podía llevar a cabo la expropiación porque el sistema general está adscrito a un sector de suelo que determina el Plan General y que se debe desarrollar.

Los propietarios pedían la nulidad de la Adaptación Básica del Plan General de Ordenación de Arrecife de 2003 -publicada en 2004- y consideraban que la parcela de de su propiedad era suelo urbano consolidado y, por tanto, no se podía calificar la misma como sistema general de espacios libres, como había hecho el Plan General.

Error en el plano

En primer lugar, la sentencia admite que existe una contradicción entre la planimetría y el texto de la Adaptación Básica del Plan General. El plano calificaba el suelo como urbano consolidado pero la arquitecta municipal declaró en el juicio que se trató de un “error en la planimetría, en el grafismo, en concreto en la coloración” y que ningún Plan anterior había reconocido ese suelo como urbano consolidado.

El error, según la arquitecta, obedecería “a la escala de los planos, una escala muy pequeña, probablemente a causa de la impericia del delineante”. La memoria del Plan General, no obstante, “no está diciendo que el Islote sea urbano sino todo lo contrario”.

La propiedad siempre había alegado que una sentencia de esa misma Sala de hace treinta años reconocía el carácter urbano del suelo, pero el Tribunal Superior de Justicia aclara ahora que reconocía que el suelo era urbano, pero no urbano consolidado.

Así, el TSJC deja claro que no se puede considerar urbano consolidado porque aunque en 1993 existían en esta parcela los servicios de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica, no había “pavimentación de calzadas, encintado de aceras y alumbrado público”.

“Premisa equivocada”

Esa clasificación urbanística y su adscripción no fueron una novedad de la Adaptación del PGO de 2003, porque ya venía así clasificado desde el Plan General de 1991, “sin que en el texto de la adaptación se innovara nada al respecto”, resalta la sentencia.

“Es decir, la mercantil demandante parte de una premisa equivocada (el error en la planimetría debidamente aclarado en este proceso) y, a continuación, despliega una infructuosa línea argumentativa para acreditar algo que no puede llegar a probar en ningún caso: que se trata de suelo urbano consolidado”, señala la sentencia.

Rechazo a la expropiación forzosa

La sentencia, fechada este pasado 22 de febrero, destaca que no se dan los supuestos para ir al procedimiento de expropiación forzosa, y que los propietarios deben obtener su aprovechamiento urbanístico por compensación en el proyecto de reparcelación cuando se desarrollen los dos sistemas de ejecución privados a los que está adscrito: La Bufona y Puerto Naos. La sentencia se puede recurrir al Tribunal Supremo y el TSJC impone las costas a los propietarios del terreno.

Deslinde de Costas

Por otra parte, la Dirección General de la Costa y el Mar emitió una Orden Ministerial que cierra el debate sobre la revisión del deslinde marítimo terrestre de los bienes de dominio público de la franja de terreno del Islote del Francés en un tramo que llega hasta los 1.050 metros de longitud, es decir, todo el perímetro costero de este islote. La servidumbre de protección es de 100 metros, lo que impide por completo los previstos planes urbanizadores para ese terreno.

La conclusión de la Orden Ministerial es clara: en el momento de la entrada en vigor de la Ley de Costas, en 1988, los terrenos, donde se construyó una de las primeras conserveras de pescado en la Isla, La Rocar, en los años 40, no eran urbanos. Era suelo de reserva urbana, lo que equivale a suelo urbanizable.

El efecto real de este deslinde es que no se podrán construir ni viviendas ni hoteles, ni ampliar el volumen o la altura de la única edificación existente, que es una nave en ruinas de la antigua conservera. Entre lo que sí se podría hacer, con la concesión correspondiente, estaría un camping con instalaciones desmontables, instalaciones de cultivo marino, salinas o instalaciones deportivas.

Promotores

La cara visible de la propiedad en los últimos veinte años fue Jaime Cortezo, ya fallecido, que compró el cincuenta por ciento de los terrenos en 1997 a la familia Lamberti, heredera de la conservera, que mantuvo la otra mitad. Primero proyectó un centro comercial similar a uno existente en Boca Ratón (Miami), después un “icono”, que defendió con ahínco el entonces alcalde, Cándido Reguera, llegando a anunciar proyectos de arquitectos reconocidos como Calatrava o Herzog. También se planteó colocar allí el futuro Palacio de Congresos.

En 2004 el Ayuntamiento planteó un convenio para conservar gran parte del Islote para uso público: construir sobre 4.500 metros, en la fachada hacia Puerto Naos, con 7.200 metros de edificabilidad, dos plantas como máximo, usos de hostelería, restauración y equipamiento recreativo y de ocio, y un veinte por ciento comercial. Y se compensaba además con las naves de Los Betancores y piezas de suelo en La Bufona y Naos.

Tanto el Ayuntamiento como el Gobierno han hecho, durante estos años, varias propuestas que favorecían a la propiedad, a pesar de que no se había fijado aún el deslinde. En el borrador del nuevo Plan -cuyo último hito fue la aprobación inicial en 2014- le daban al Islote nueve plantas y una edificabilidad de 40.000 metros. El Gobierno de Canarias llegó a elevar esa edificabilidad hasta casi 70.000 metros, permitiendo 405 viviendas en edificios de siete plantas de altura.