El nuevo Plan General de Ordenación (PGO) de Arrecife ya está sobre la mesa. El Gobierno de Canarias se lo ha remitido a las distintas instituciones públicas con competencias para que informen antes de proceder a su aprobación inicial.

El Plan General que ha salido de la cocina de la empresa Gesplan propone levantar cuatro plantas en el Islote del Francés, pese a que el Ministerio para la Transición Ecológica tramita una zona de servidumbre de protección de 100 metros.

También da marcha atrás y mantiene a la barriada de Las Vírgenes en suelo rústico y desclasifica una importante bolsa de suelo en pleno corazón del barrio de Altavista, que pasa de uso industrial a suelo rústico. Además, elimina el modelo para obtener suelo de uso público en terrenos todavía por desarrollar establecido en el planeamiento en vigor.

Estas son las principales claves de un Plan General que echó a andar en 2013 y que tendría que estar aprobado el 1 de septiembre de 2022, cuando se cumplen cinco años de la entrada en vigor de la Ley del Suelo, o terminará en la papelera:

01. Islote del Francés. La pieza de suelo más emblemática de la ciudad, sobre la que más se ha discutido y, también, especulado. Los propietarios llegaron a reclamar 210 millones de euros al Ayuntamiento por los terrenos. El Ministerio para la Transición Ecológica está tramitando una zona de servidumbre de protección de Costas de 100 metros, lo que impediría construir viviendas y hoteles en el islote y limitaría su desarrollo urbanístico.

Sin embargo, en la memoria del nuevo Plan General, fechado este pasado mes de julio, se dice que hay que tener en cuenta la “posición estratégica” del islote por la dimensión turística de Arrecife “como puerta de entrada a la Isla, a través de los cruceros”.

El equipo redactor, liderado por Eva Padrón, insiste en que el Francés tenga “capacidad de albergar usos lucrativos” que, apunta, “dinamicen y potencien el valor de esta zona”, en la que ya se encuentra Marina Lanzarote.

Así, el equipo redactor plantea levantar 29.038 metros cuadrados en edificios de cuatro alturas y remite la urbanización del islote a un plan parcial. Esas edificaciones para el “aprovechamiento lucrativo” del islote se ubicarían, “preferentemente”, en la parte norte de la pieza de suelo. La edificabilidad que se le asigna al islote sería la misma que en el “casco antiguo” de la capital lanzaroteña.

Se plantea construir 29.000 metros cuadrados en el islote pese a la ampliación de la servidumbre de protección de Costas 

Además, en la ficha urbanística se precisa que el islote “no presenta sistemas generales”. En el planeamiento en vigor, el Francés está considerado por completo suelo de uso público, a compensar en Naos y en La Bufona.

En el nuevo Plan General, el uso asignado al islote es el comunitario, para la prestación de “servicios” a la población. En principio, se trata de un uso dirigido a albergar instalaciones deportivas, culturales o sanitarias. No obstante, deja una puerta abierta muy flexible: también se pueden autorizar “usos terciarios”, es decir, comerciales, bajo el subjetivo criterio de que “no desvirtúen la condición del uso principal”.

Sobre el Islote del Francés, los promotores han esgrimido una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias, de octubre de 1993, en la que se definía el suelo como urbano.

Sin embargo, el equipo redactor del Plan General subraya que “no cuenta con los servicios exigidos” por la legislación (abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales o suministro eléctrico para toda la urbanización prevista), por lo que lo considera como urbano “no consolidado”.

El Ayuntamiento también comunicó al equipo redactor en marzo que ha planteado en los tribunales que se considere el Islote del Francés “como suelo urbanizable”, una categoría todavía inferior.

Barriada de Las Vírgenes, junto a Argana Alta.

02. Las Vírgenes. Las más de 80 viviendas construidas principalmente entre los años 80 y 90, toleradas por el Ayuntamiento, están ubicadas a apenas 40 metros de Argana Alta, pero parecen condenadas a la clandestinidad.

En una versión anterior del Plan General en tramitación, de hace dos años, se incluyeron estas ocho calles, entre la perrera municipal y Argana, en una unidad de actuación, una figura que permitiría culminar la urbanización y legalizar las casas. Se valoró entonces que el suelo podría ser considerado como urbano no consolidado, igual que el Islote del Francés.

En cambio, ahora el equipo redactor alega que se ha constatado “la existencia de expedientes de la Agencia de Protección del Medio Urbano y Natural, por edificaciones en situación irregular, al haber construido sin licencia y en suelo rústico”.

El equipo redactor mantiene a la barriada de Los Vírgenes como suelo rústico, cuando hace dos años la legalizaba

El argumento, pese a ser cierto, ya era conocido cuando se planteó la regularización de Las Vírgenes, una demanda histórica de los vecinos, que se quejan de que hay viviendas construidas desde hace décadas, que pagan el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y el resto de tributos municipales.

En la barriada es común la queja de que, desde el Ayuntamiento, les dijeron en su momento que “fabricaran”. También equiparan su caso con el de la barriada de Tenorio: aunque la situación urbanística no es la misma –Tenorio es urbanizable-, la zona industrial se desarrolló de forma desordenada, sin cumplir con la legalidad urbanística. Ahora, en el Plan General, Tenorio se regulariza con un plan parcial, ya incluido en el documento global para la ciudad.

El propio Partido Popular, que ahora preside el Ayuntamiento y ostenta la Concejalía de Urbanismo, presentó alegaciones en el último trámite de información pública, en 2014, en las que exigía que “se reconozca el asentamiento existente en el barrio de Argana conocido como Las Vírgenes”.

Pese a ello, de aprobarse el Plan General tal cual está en su última versión, Las Vírgenes tendrá la categoría de “suelo rústico común de reserva” y se condenará a los vecinos a continuar en la ilegalidad urbanística.

En blanco, suelo que pasaría a ser rústico en medio de Arrecife.

03. Desclasificación. Una de las decisiones más llamativas del nuevo Plan General es la desclasificación de dos sectores industriales en Arrecife: el denominado Altavista Este, de 158.410 metros cuadrados, con terrenos entre la calle Donantes de Sangre y el polígono donde se encuentran enseñas como Ikea, y el conocido como Altavista Oeste, de 207.961 metros cuadrados y que da a la calle León y Castillo, dejando de paso en suelo rústico común de reserva –igual que Las Vírgenes- las calles Vizcaya, Guipúzcoa, Ávila, Vitoria y Rioja, con decenas de viviendas construidas, muchas de ellas desde hace décadas, y con entrada desde la principal arteria viaria de la capital.

El nuevo Plan General pretende dejar como suelo rústico una enorme bolsa de suelo con casas en Altavista

El argumento que da el equipo redactor del PGO para pasar a suelo rústico una bolsa de más de 366.000 metros cuadrados, como una isla rodeada del barrio de Altavista, de Valterra y de polígonos industriales y comerciales ya desarrollados o en tramitación, es que el suelo estaba clasificado como urbanizable pero no estaba sectorizado y que ha “transcurrido el plazo” para efectuar ese trámite.

Se da la circunstancia de que el Gobierno de Canarias acaba de presentar un estudio sobre las posibilidades de futuro para el suelo industrial y comercial de Lanzarote y, sobre el amplio espacio de Altavista dedicado a ese uso en el planeamiento en vigor, que ahora se quiere modificar, destaca que “el potencial de desarrollo es muy elevado”.

Frente a ello, el equipo redactor comandado por Eva Padrón señala que en las piezas de suelo desclasificadas de Altavista se permitirá “la implantación de huertos urbanos”, entre “otros usos provisionales necesarios”, que no especifica.

04. Sistemas generales. El nuevo Plan General también elimina buena parte de los denominados sistemas generales –espacios destinados a uso público- del planeamiento en vigor en la ciudad.

Con la nueva ordenación, se calcula en más de 193.000 metros cuadrados los terrenos de uso público que se pierden

En algunos casos, los reduce de forma significativa y, en otros, los hace coincidir con salinas, que pueden tener su régimen de protección propio, o con la servidumbre de Costas. En comparación con la ordenación actual, se pierde el uso público de más de 193.000 metros cuadrados en diferentes partes de la ciudad.

Un caso paradigmático es la pieza de Capellanía, entre San Francisco Javier y el Cabildo: de 152.610 metros de superficie, tenía 70.852 de sistemas generales adscritos, para compensar a propietarios a los que se pintaba sus terrenos de uso público en otras zonas de la ciudad. En el nuevo Plan, se eliminan los sistemas generales adscritos y se reducen a 31.154 metros los terrenos de uso público en Capellanía.