Hace cuatro años, el Ayuntamiento de Yaiza notificó a la propiedad del Hotel Papagayo Arena una resolución de su Junta de Gobierno por la que rechazaba el proyecto de legalización del establecimiento hotelero, presentado un año antes. El motivo principal para informar de forma desfavorable era que ese proyecto incumplía el Plan General de Ordenación (PGO), que se acababa de aprobar.

El hotel había obtenido licencia en el año 2000, que fue anulada por los tribunales. Se abrió entonces un incidente de ejecución de sentencia, en el que están personados la Fundación César Manrique y el Cabildo de Lanzarote, que aún no ha finalizado. Fue dentro de ese incidente y tras la aprobación del nuevo PGO cuando el hotel presentó el proyecto para intentar obtener una nueva licencia, pero tampoco fue posible.

El principal escollo para su legalización es que se construyó uniendo dos parcelas entre las que había un pasillo verde de seis metros de ancho, una zona de paso hacia la costa. La propiedad del establecimiento presentó en 2016 un proyecto redactado por el mismo arquitecto que diseñó el hotel, Ángel García Puertas, que proponía un paso alternativo y que obtuvo informe favorable de Costas, aunque su postura no era preceptiva, y de hecho el equipo redactor del PGO rechazó esa solución, que consistía en un acuerdo con el hotel colindante, Dream Gran Castillo, para garantizar el paso al litoral desde dos rotondas.

Para el Ayuntamiento de Yaiza, lo que antes era imposible, ahora es posible. En 2016 el Ayuntamiento consideraba que no se podía cambiar el planeamiento en la tramitación de una licencia urbanística, pero en noviembre pasado llegó a un acuerdo, que se desconocía, dentro de una mediación judicial, con la propiedad del hotel, por el que se compromete a modificar el Plan General para integrar la solución al conflicto, que es, en líneas generales, la aplicación del mismo proyecto de legalización que rechazó hace cuatro años.

El pasado 18 de marzo, Papagayo Arena presentó un escrito en el incidente de ejecución de sentencia por el que pedía que se archivara dicha ejecución, ya que se había llegado a un acuerdo, dentro de otro procedimiento, del que no se había informado ni al Cabildo ni a la Fundación César Manrique, a pesar de que el Tribunal Superior de Justicia de Canarias pidió al Juzgado de lo Contencioso Administrativo número 1 de Las Palmas de Gran Canaria que les informara, ya que son partes interesadas.

Mediación

El Juzgado validó el acuerdo de mediación judicial en el que se establece cómo se debe legalizar el hotel. Cuando conoció dicho acuerdo, la FCM realizó alegaciones pidiendo la nulidad de ese auto judicial porque considera que se intenta subvertir el régimen de ejecución de sentencias, ya que se estaba resolviendo en otro procedimiento. Tampoco se dio traslado al Gobierno de Canarias, que es el que finalmente debería modificar el Plan General para poder legalizar el hotel.

La FCM considera que se intenta subvertir la ejecución de la sentencia del hotel

La fórmula que han obtenido ambas partes para dar este giro es basarse en la concesión de un derecho de vuelo sobre ese pasillo verde, otorgado por el exalcalde José Francisco Reyes en agosto del año 2000. Reyes fue condenado a seis años de cárcel precisamente por otorgar, entre otras, esta licencia. El derecho de vuelo, que no fue recurrido, permitiría, de facto, agrupar las dos parcelas, cuya unión también fue anulada por los tribunales.

En la práctica, el pasillo verde queda integrado dentro del hotel y la propiedad reconoce que suele cerrar el acceso, sin asegurar el paso público, para garantizar la seguridad de sus clientes. El derecho de vuelo supone, en este caso, permitir la ocupación o construcción de una primera planta dejando libre la planta baja.

Sobre la concesión de ese derecho de vuelo por parte de Reyes, en el acta de mediación se recoge que “la voluntad municipal plasmada en aquel momento era la de posibilitar la construcción del hotel en unos términos que resultaran compatibles con el de todos los ciudadanos a acceder al dominio público marítimo terrestre”.

La propiedad admite que, gracias a esa decisión, se pudo construir el hotel, tal y como está en estos momentos. El aparejador municipal, Pablo Carrasco, declaró en el caso Yate que él no llegó a realizar informes ni sobre la agrupación de las parcelas ni sobre la licencia de vuelo.

Contra la demolición

El hotel considera que “sería desproporcionado” exigir la demolición para garantizar el paso al dominio público, cuando existen alternativas. Propone urbanizar la servidumbre de protección para salvar el desnivel de 23 metros entre el hotel y la costa realizando un paseo ajardinado con escaleras y rampas. Dice que “esta situación de inseguridad jurídica le está causando notorios perjuicios económicos y de reputación frente a sus clientes, touroperadores o proveedores”.

No se dio traslado al Gobierno, pese a que es el responsable del Plan General

El Ayuntamiento reconoce en el acuerdo la “oportunidad del momento”, ya que está estudiando las consecuencias de la anulación del Plan General por el recurso que puso Costas por la falta de informe preceptivo de esta Dirección General. Esa sentencia es firme y señala que “es probable que tenga que tomar decisiones que afecten con carácter general a las servidumbres de acceso al mar en todo el término municipal”.

Entre las opciones para encajar el proyecto de legalización está la ejecución de esa sentencia mediante la modificación del PGO, teniendo en cuenta la concesión del derecho de vuelo, hacer una modificación puntual del PGO, un Plan Especial de reordenación de los accesos al mar o una vía extraordinaria de la Ley del Suelo.

Tanto el Cabildo como el Gobierno se tienen que pronunciar. El primero, concediendo o no la autorización previa administrativa de turismo que el hotel nunca ha tenido, después de dos décadas abierto al público, y el otro, a través de las competencias que ostenta en la zona de protección del dominio público marítimo terrestre.

El Cabildo de Lanzarote, en su informe sobre legalidad urbanística realizado para determinar los incumplimientos de los hoteles, señalaba que la ocupación del vial peatonal es una infracción “muy grave” porque su existencia condicionó, en su día, la aprobación definitiva del plan parcial Las Coloradas, que había sido denegada varias veces porque no se previó un paso entre ambas parcelas.

En 1989, Costas pidió que se revisara el plan parcial para que se garantizara plenamente el acceso a la playa, exigiendo “que se crearan zonas verdes intermedias de acceso al mar, de uso público y comunitario”, para evitar que se desvirtuara el aprovechamiento de la playa, pues quedaría prácticamente cerrada por las parcelas hoteleras. Por ese motivo se plantearon dos zonas verdes intermedias y un peatonal de acceso al mar.

Términos del acuerdo

Yaiza acepta analizar este proyecto de legalización y determinar si se adapta o no al PGO de 2014 y si la concesión del derecho de vuelo permite “el análisis de cumplimiento de la legalidad urbanística por el proyecto de legalización del hotel”. En el acuerdo, Yaiza dice expresamente que la mejor solución la ofrece el proyecto que validó Costas en 2014.

El Papagayo Arena incumple altura, retranqueo y ocupa un paso libre a la costa

Para legalizar el hotel, la propiedad deberá ceder al Ayuntamiento de forma gratuita los espacios que sea preciso ocupar por la ejecución de la solución de acceso, que deberá iniciarse en un plazo de seis meses desde la resolución de legalización.

El Ayuntamiento de Yaiza “se compromete a incorporar en el planeamiento municipal la solución que ofrece el proyecto de accesos a la zona de dominio público marítimo terrestre que sometió a informe de la Dirección General de Sostenibilidad de la Costa y del Mar”.

El proyecto del paseo de acceso al mar presentado ante el Ayuntamiento requiere ceder en el lindero oeste de la parcela 537 metros cuadrados y la demolición del muro perimetral, la jardinería y la pérgola. Además, el acceso al mar por la zona verde colindante con el Monumento Natural de Los Ajaches requiere la cesión de 510 metros de suelo del perímetro exterior de la parcela, así como la demolición de algunas instalaciones, como un muro, canchas deportivas y jardineras.

El proyecto planteado por la propiedad del hotel tendría un coste aproximado de 600.000 euros. Por otra parte, el proyecto de legalización del hotel contempla la reducción de 231 plazas alojativas, quedando en 746 con 373 habitaciones y el aumento de otras 125 plazas de aparcamiento.

Los tribunales anularon la licencia y el permiso de agrupación de las parcelas. El hotel incumple artículos del Plan Insular “sobre la adecuación de la edificación a la topografía del lugar y a la arquitectura de Lanzarote”. También incumple la altura y el número de plantas máximas, así como las condiciones de edificabilidad del plan parcial de Las Coloradas, que “supera notablemente”. Tampoco cumple con los retranqueos. Se concedió la licencia con una apariencia de informe jurídico, “vago e impreciso”, y se vulneró el acuerdo de suspensión de licencias que estaba vigente.