La historia corta es la siguiente. Una persona adquiere un terreno en el año 2017 en la zona industrial de Playa Honda, dentro de una Unidad de Actuación. Cuando se comienza a desarrollar el instrumento urbanístico se adhiere, participa, se valora su finca y hace alegaciones, presenta un peritaje topográfico, certificaciones del Registro de la Propiedad y documentación que acredita que su finca pertenece a dicha Unidad. Sin embargo, cuando finaliza su desarrollo, la sorpresa es que, de repente, su suelo se lo adjudican a una mujer que había fallecido en el año 1986 y se queda fuera, sin derechos.

La historia larga, como siempre, tiene más detalles y comienza en los años setenta.

A principios de esa década, la promotora Tahíche SL adquiere dos fincas registrales: una, la 4.815, en la zona de Las Puntas, con una superficie aproximada de 58.000 metros cuadrados, y otra, la 3.666, en Las Gambuesas, con 14.000. Hace segregaciones de ambas. Ese es el origen de la Unidad de Actuación, que se ubica a la entrada de la zona industrial de Playa Honda, al principio si se llega desde Arrecife y hacia Güime.

Después, esa sociedad procede a llevar a cabo una agrupación de fincas y un desplazamiento de los límites reales. Para su desarrollo urbanístico, las dos fincas se tratan como si fueran una sola, por lo que hay parcelas que se encontraban dentro de una finca, en el terreno, pero desde el punto de vista registral pertenecían a la otra. Cosas del urbanismo.

Después de todas las segregaciones y ventas a distintos propietarios, queda un resto de una de las dos fincas matrices de algo más de 5.600 metros. La promotora quiebra, o desaparece, la finca pasa a manos de una entidad bancaria y, finalmente, en 2017, la adquiere Christian Rojas Zamudio.

Aparentemente, está claro lo que compra, pero en el traspaso del papel al suelo hay que ubicar la finca. Encarga, por tanto, un estudio topográfico para ubicar dónde está exactamente el resto de la finca matriz. El perito hace el levantamiento topográfico de todas las fincas segregadas y encuentra la de su cliente en la actual calle Matadero. Una de las primeras sorpresas es que una parte de la finca está asfaltada, pasa por ella una carretera que deben haber llevado a cabo los propietarios de las fincas colindantes para llegar hasta sus naves industriales. El comprador solicita un informe al Ayuntamiento para que certifique si existe invasión de dominio público, si la finca, o una parte, ha pasado a manos municipales. Pero no es así.

En marzo de 2019 se ha formado una Junta de Compensación de la Unidad de Actuación con 37 propietarios distintos y 66 fincas y se ha llamado a los propietarios a adherirse al proyecto de urbanización. Aquellos propietarios que suman más de la mitad pueden proponer un proyecto conjunto al que el resto de propietarios minoritarios se deben adherir y compartir cargas (y más tarde beneficios) o vender. Cada cual aporta una parte de su terreno o de su valor.

Se designa como secretario de la Junta de Compensación, para que gestione el desarrollo de la Unidad, a Carmelo Bermúdez Duque. El comprador, Christian Rojas, solicita adherirse con su finca y en una reunión posterior de la Junta de Compensación se debate sobre si la finca tiene o no aprovechamiento urbanístico, ya que sobre ella pasa un vial.

En julio de 2021 se presenta al Ayuntamiento la Memoria final de la Unidad, en la que aparecen todos los propietarios de las fincas adheridas, y en la que el suelo de Rojas aparece con una cuota de algo menos del dos por ciento (1,97) y un valor de aportación de 225.000 euros.

Pide la nulidad de todo lo actuado o bien una compensación económica

En septiembre de 2025 se abre el periodo de alegaciones y Rojas presenta las suyas. Alega que una parte de su finca aparece como vial pero no figura incorporada al Inventario de Bienes del Ayuntamiento de San Bartolomé, ni consta la cesión de suelo al dominio público, tal y como certifica el secretario municipal. Dice que en la reparcelación no se le asigna ningún aprovechamiento, cuando le corresponde una parcela resultante de unos 1.300 metros cuadrados ubicada lo más próxima posible a su finca, o bien una compensación económica. También señala que tampoco se le ha fijado ni asignado su participación monetaria en las cargas y gastos de la Unidad proporcional a su cuota y que no ha recibido ninguna notificación o comunicación de la Junta de Compensación, ni convocatoria para ninguna de sus asambleas en calidad de propietario.

En febrero de este año, el secretario de la Junta de Compensación certifica que todos los propietarios adheridos están dentro de la Unidad de Actuación, incluido él, pero un mes después, en el escrito de contestación a las alegaciones, se le informa de que, después de haberlo revisado, su suelo se encuentra fuera de la Unidad de Actuación número 1, que es como se denomina. Le comunican que el suelo corresponde a la primera de las fincas matrices y que ni siquiera es su suelo porque pertenece a una mujer llamada Dolores Díaz Núñez, y se modifica la Memoria en favor de la nueva propietaria, que, por otra parte, había fallecido en 1986.

El Ayuntamiento de San Bartolomé emite un informe jurídico por el que propone desestimar las alegaciones del propietario del suelo, que considera que ni siquiera se han revisado los argumentos de la Junta de Compensación ni se ha hecho una comprobación técnica de las pruebas periciales y registrales que había aportado. Solo cinco días después se lleva el asunto a pleno y se aprueba de forma definitiva la Unidad de Actuación, sin tener en cuenta las alegaciones de Rojas.

Prisas

El propietario señala, en este sentido, que el Ayuntamiento “no revisó las alegaciones y decidió apresuradamente”, además de que a la nueva propietaria, que tendría hoy 123 años en caso de estar viva, se le atribuyen ahora 5.700 metros cuadrados en lugar de los 2.200 que se le adjudicaron antes.

Asegura que el Ayuntamiento no es “un mero buzón” y tiene la obligación de llevar a cabo la comprobación material y hacer una tutela efectiva. Rojas considera que, ante una discrepancia técnica, ya que el perito topográfico dice que la finca está dentro de la Unidad y la Junta que está fuera, no puede limitarse a trasladar la respuesta de la parte interesada, sino que debió ordenar a sus servicios técnicos municipales un informe de validación.

Considera que el Ayuntamiento “actúa como una gestoría de la Junta de Compensación”

También considera que, para tomar la decisión que tomó, el informe de Secretaría debía haber rebatido “punto por punto” los motivos de por qué su peritaje es erróneo en lugar de adherirse sin más a la postura de la Junta de Compensación.

“Según la Ley de Procedimiento Administrativo, la Administración debe ajustarse a la realidad de los hechos. Si se aportan documentos del Registro de la Propiedad, estos tienen presunción de veracidad frente a cualquier plano privado y el Ayuntamiento debió paralizar la aprobación hasta que la delimitación fuera exacta”, señala Rojas, que también cree que entre el informe de Secretaría y el pleno debía haber habido un plazo razonable para que los concejales estudiasen el expediente y no solo cinco días.

Por este motivo, el propietario considera que el Ayuntamiento “ha actuado como una gestoría de la Junta de Compensación y no como una administración pública” y “ha preferido la celeridad a la legalidad”, ya que no se le ha dado tiempo para una revisión justa.

Recurso

Ante esta situación, Rojas Zamudio ha presentado un recurso de reposición contra la resolución del pleno municipal en el que pide que se suspenda la tramitación del expediente por incurrir en nulidad radical. Argumenta hasta nueve motivos por los que existe esta nulidad radical y considera que sus derechos están “ampliamente reconocidos en la Unidad de Actuación” en la que se le ha aceptado como titular registral y legítimo del suelo y en la que su finca está reconocida con una participación del 1,97 por ciento y una superficie de 2.186 metros. “Son múltiples, y con toda clase de significaciones posibles (jurídica, material, técnica, económica, etc.), las actuaciones, trámites e hitos de todo tipo en que así se ha establecido inequívocamente”, argumenta.

Pide la nulidad de todo lo actuado o bien una compensación económica y señala que el Ayuntamiento ni ha entrado en el fondo de sus alegaciones ni tampoco se ha pronunciado sobre ellas un “pseudoinforme” elaborado por el secretario de la Junta de Compensación que sirve de base para adscribir su terreno a otra propietaria.

En ese sentido, señala que no solo se le usurpa la propiedad sino que “se ha allanado desde ahora el camino para justificar, en próximas actuaciones urbanísticas sobre el suelo sobrante de dicha finca, una evidente futura negación absoluta de sus derechos sobre el mismo”.

Ni el Ayuntamiento ni la Junta, sostiene, tienen competencias para adjudicar de forma unilateral el terreno a otro propietario, pero es que, además, en el expediente no figuran los posibles herederos de la señora Díaz, ni han hecho ningún tipo de alegación sobre su supuesto terreno ni se han personado. Por todo eso solicita que se retrotraiga el expediente administrativo, se resuelvan sus alegaciones y se estimen íntegramente.