La vivienda es uno de los grandes problemas en Lanzarote, en Canarias y en toda España. No hay viviendas suficientes o al menos no hay viviendas a precios razonables. Se ha cerrado el grifo de las hipotecas y la presión ha pasado al mercado del alquiler. El mercado no ofrece soluciones y las administraciones reaccionan tímidamente. En mayo se aprobó la nueva Ley de vivienda y el Gobierno de Canarias aprobó recientemente un Decreto de vivienda que contiene nuevas medidas controvertidas.

José Manuel Naredo es miembro del Gabinete Científico de la Reserva de la Biosfera de Lanzarote. Fue Premio Nacional de Economía y Medio Ambiente y en el año 2011 escribió el libro titulado El modelo inmobiliario español: y su culminación en el caso valenciano.

Dice que el modelo inmobiliario español es sui generis, ya que promueve la inversión frente al hecho de que la vivienda sea un bien de uso y supone que quien la necesita puede comprarla. Explica, sin embargo, que esto no siempre ha sido así y que, por tanto, no es inevitable, sino que es fruto de las decisiones que se han ido tomando década tras década.

“España era un país de alquiler”, dice Naredo. En el Censo de 1950, el porcentaje de vivienda de alquiler en la mayor parte de las ciudades españolas, incluidas las capitales, estaba por encima del 80 por ciento. En 1957 se crea el Ministerio de la Vivienda. Franco elige a un personaje que es clave en esta reconversión, José Luis Arrese, que deja para la posteridad una frase que era una declaración de intenciones: “No queremos una España de proletarios sino de propietarios”.

El diario ABC recoge esas declaraciones que pronunció en mayo de 1959, en un discurso durante un acto de homenaje que le ofrecieron al propio ministro los agentes de la propiedad inmobiliaria. En ese mismo acto también dijo: “Aspiramos a que la vivienda sea del que la vive y que de la renta limitada pasemos al ideal de la venta limitada”. Visto el resultado, a la última palabra le debía haber antepuesto una ‘i’, y más si se tiene en cuenta que el ministro también es autor de la frase “primero la vivienda y después, urbanismo”. Con esos mimbres se inició en 1961 un plan de vivienda masivo que se unió al boom de la segunda residencia.

Así se fue edificando el cambio del país de proletarios al de propietarios. Se aprobó la Ley de propiedad horizontal, que permitía fraccionar la propiedad dentro de un mismo edificio. Se había aprobado una Ley hipotecaria que garantizaba el crédito al promotor con el valor del suelo reclasificado y permitía financiar la compra de viviendas. Y se congelaron los alquileres, se abandonaron muchos edificios para conseguir  expediente de ruina, derribarlos y crecer en altura. Comienza un proceso puramente especulativo. Por eso, dice Naredo, en España queda un porcentaje menor de edificios de vivienda anteriores a 1940 que en Alemania, que fue arrasada por las bombas en la Segunda Guerra Mundial.

Burbujas

“El negocio se rentabiliza por la reclasificación de los suelos y tiende a generar burbujas especulativas”, asegura. En el franquismo, esa intención estaba clara, pero la llegada de la democracia no hace que vire el rumbo. Hay una continuidad digna de mejor causa. “Por mi edad he vivido como analista tres burbujas”, recuerda este economista.

La primera fue la de los años sesenta, en la que se construían millones de casas, pero el mercado las absorbía porque había un gran crecimiento de la población y fuerte emigración del campo a la ciudad. Después, la población envejece, cambian las condiciones y viene el pinchazo. La segunda burbuja es la que murió con los festejos de 1992 y la tercera, la que duró todo un decenio y se pinchó  en 2008.

“Con el euro vino la alegría y optimismo -dice Naredo-, se financiaba el país con dinero de fuera, y el modelo colapsa”. El volumen de deuda era muy grande y todavía toca desendeudarse, así que se conceden pocas hipotecas, pero los nuevos ciudadanos que se van incorporando también necesitan vivienda. Como se frena la compra, acuden al alquiler, donde crece la presión pero el mercado es más estrecho, “y se vuelve a los años 50” con fenómenos de hacinamiento y chabolismo.

Edificio en construcción en Arrecife. Foto: Adriel Perdomo.

Colapso

Naredo afirma que “hay que tomar conciencia de que el modelo inmobiliario ha colapsado y hay que cambiarlo”. Esta crisis con la vivienda “llega ahora de forma dolorosa, tanto social como económicamente”. La mayor parte de los compradores llegan desde fuera. El capital extranjero busca propiedades y las encuentra, y pasa a suponer ya casi una quinta parte de las compras de vivienda en España, cuando hace poco tiempo solo representaba el cuatro por ciento. Además, esa presión se localiza en unas zonas concretas, entre las que, por supuesto, está Canarias.

“No se acepta que el modelo ha colapsado porque preveía que quien necesitara vivienda podría comprarla y hoy muchos de los necesitados no pueden hacerlo”, insiste

Ante esta situación, se plantean ahora varias propuestas. Una de ellas es la de reclasificar más suelos y reactivar la construcción. Si no hay viviendas asequibles, se construyen más viviendas. “Construir más es un absurdo”, señala Naredo, que dice que se ha pinchado la burbuja inmobiliaria pero que hay una sobredosis de viviendas y de suelo reclasificado, y que hay mucho patrimonio inmobiliario infrautilizado o abandonado.

“No se acepta que el modelo ha colapsado porque preveía que quien necesitara vivienda podría comprarla y hoy muchos de los necesitados no pueden hacerlo”, insiste. El principal freno al ajuste posburbuja que se está produciendo es el propio modelo inmobiliario, que sigue animando expectativas vanas y prácticas corruptas. Y la situación actual no exige tanto construcción nueva como gestión-rehabilitación-reutilización del patrimonio inmobiliario sobredimensionado para asegurar su uso eficiente, frente al actual horizonte de abandono y ruina. Y para ello hay que aclarar bien el estado del stock inmobiliario y las necesidades en vez de encubrirlos.

En su blog, www.elrincondenaredo.org, escribió un artículo titulado Otro mundo inmobiliario existe, al que añade ahora él mismo, “aunque en el país del ladrillo se silencia”. Lo escribió por el décimo aniversario de la Ley Weber en Suiza, que se aprobó en referéndum para limitar la segunda residencia. La Ley establece para todo el país un límite máximo del veinte por ciento de segundas residencias respecto al total del parque de viviendas de cada municipio. En Suiza también rige la llamada Ley Koller, que restringe la venta de viviendas a extranjeros. Pone este ejemplo, a pesar de que en España “se haga lo contrario”.

“La página del Ministerio de la vivienda parece la de una inmobiliaria, si hasta ponen la información para los compradores en varios idiomas”, destaca. Incluso España ha venido facilitando el Visado de residencia para inversores, lo que se ha llamado la Golden Visa, que ha permitido a los extracomunitarios obtener un visado temporal de residencia si la inversión inmobiliaria supera el medio millón de euros. “Hay otros países que tienen otro modelo, y este mismo país también lo tenía”.

Parches

En cualquier caso, ante distintas soluciones, Naredo señala que si no se cambia radicalmente el modelo desde el punto de vista legislativo, “todo lo que se haga son parches”. También apunta que “la cultura del pelotazo urbanístico no tiene traducción fácil y directa al norte de los Pirineos, es un invento nuestro”. “Se ha extendido el virus de la especulación por todo el cuerpo social”, añade.

“Se ha extendido el virus de la especulación por todo el cuerpo social”, añade el Premio Nacional de Economía y Medio Ambiente

Afirma que cuando culminó la última burbuja los ingresos declarados en el IRPF por plusvalías realizadas por la venta de bienes patrimoniales llegaron a alcanzar en el 1/10.000 más rico, el 85 por ciento y que las grandes fortunas siguen creciendo aunque no produzcan nada porque “la especulación tiene una importancia tremenda en la economía”.  

Finalmente, Naredo señala que en el mercado inmobiliario, los precios están orquestados. “Me ha quedado claro, yo sigo los datos desde hace muchos años y cuando se pinchó la burbuja, los precios de los anuncios de pisos ya bajaban un año antes de que lo hicieran los precios de tasación, mientras que ahora suben antes las tasaciones que los precios de los anuncios, porque está orquestado y es que el grueso de las tasadoras están participadas por, o pertenecen a, las instituciones financieras”. El ajuste se facilitaría si se reconocieran las minusvalías, en vez de ocultarlas.