Limitar la compra de vivienda a no residentes. Esa es una de las principales condiciones que puso Coalición Canaria para votar a favor de uno de los dos decretos que presentó el Gobierno en septiembre en materia de vivienda, el famoso Decreto Maricarmen. CC llegó a calificar esta condición como “piedra angular” de la política de vivienda para el Archipiélago, en palabras de su secretario de organización, David Toledo. “No podemos seguir creciendo y que haya municipios donde vivir sea incómodo”. “Vienen de fiesta -dijo sobre los no residentes- y a especular mientras nuestra gente no tiene donde vivir. No podemos tolerar esto”, añadió.

Hace exactamente 25 años, Lanzarote propuso una medida muy similar que, por supuesto, no se ha llevado a cabo. Lo hizo el Cabildo de Lanzarote como una de las medidas encaminadas a reforzar y desarrollar la Moratoria turística insular, aprobada en 2000 con vigencia hasta 2010. El Cabildo, presidido entonces por Enrique Pérez Parrilla, encargó diversos estudios, enmarcados en el Proyecto Life Lanzarote, cofinanciados por la Unión Europea, y uno de ellos aludía a esta cuestión. De hecho, se aprobó por unanimidad, con la presencia en el pleno de representantes de PIL, PSOE, CC y PP. En la portada del periódico La Provincia, en su edición del 23 de noviembre de 2001, se destacaba la unanimidad y también otra circunstancia: que “las direcciones regionales de CC y PP rechazan la idea”.

El dictamen lo elaboró y firmó Luis Fajardo Spínola, hoy miembro del Consejo Consultivo de Canarias, doctor en Derecho y profesor de Derecho administrativo. Se tituló Informe jurídico sobre la posibilidad de limitar el acceso a la segunda residencia en Lanzarote. El objetivo, de este y de otros informes sobre otras materias, era el de profundizar “en la senda de contención y cualificación del crecimiento turístico que viene desarrollando el Cabildo”.

El planteamiento inicial fue este: “La contención del crecimiento en las zonas turísticas, unida al previsible aumento de la demanda de la segunda residencia por no residentes en los núcleos del interior y del litoral no turístico de Lanzarote, y otras islas, obliga a contemplar medidas cautelares en este campo para evitar un nuevo frente de presión humana sobre sistemas insulares, que, como Lanzarote, tienen su capacidad de carga prácticamente agotada, y sobre unos núcleos de población muy frágiles y de gran valor sociocultural”.

La experiencia de Baleares y los propios datos que manejaba el Cabildo sobre el crecimiento de las obras en este tipo de núcleos “indican que ha llegado el momento de actuar preventivamente ante este fenómeno”, añadía el informe.

De entrada, el informe contemplaba que la limitación era viable: “El establecimiento de limitaciones al uso de la segunda residencia (en núcleos costeros y del interior) por residentes no habituales en la Isla sería, en principio, posible, aunque requeriría una justificación bien elaborada en el marco constitucional europeo y español”.

“Sería posible partiendo de la situación de agotamiento de la capacidad de carga integral de la Isla de Lanzarote, presumiendo el carácter proporcional y no discriminatorio de la medida”, destacaba el informe. Si la capacidad de carga se consideraba agotada en el año 2001, no sería muy difícil sostener que sigue agotada, o más agotada, 25 años después. En aquel año, Lanzarote tenía alrededor de 117.00 habitantes, mientras que hoy se acerca a los 170.000. En el número de turistas no hay duda: de los 1,7 millones aproximadamente que llegaron aquel año a casi el doble que se registró el año pasado.

Haría.

Marco

El marco constitucional español no ha cambiado, el marco legal canario sí. Se ha aprobado la Ley del Suelo, pero las Directrices siguen en vigor, mientras que el marco sectorial europeo está cambiando ahora. En septiembre, la Comisión Europea presentó el Affordable Housing Act, una norma que desarrollará el Plan Europeo de Vivienda Asequible, que a su vez incluye restricciones a la compra o al uso de vivienda que no se destine a residencia habitual: tanto segundas residencias como viviendas vacías y la compra por parte de sociedades o de no residentes.

Hace falta “un alto consenso social e institucional, especialmente por parte municipal”

Esas restricciones se podrán aplicar en aquellos territorios que cumplan unos requisitos que tienen que ver con el precio de las viviendas, su evolución en los últimos diez años y la situación de la oferta y la demanda, de forma similar a lo que la Ley por el derecho a la vivienda califica como zonas tensionadas. La propuesta, de todos modos, aún no está aprobada.

El Gobierno de Canarias ha presentado enmiendas a este reglamento europeo reclamando que se aplique el artículo 349 del Tratado de la Unión, de medidas “temporales, proporcionadas y complementarias a la construcción de vivienda”. Las enmiendas proponen que se contemple expresamente que las autoridades competentes en materia de vivienda puedan regular, restringir o limitar temporalmente la adquisición, el uso o el alquiler de inmuebles residenciales por personas extranjeras no residentes.

También ha enviado al Gobierno de España un borrador en el que se plantea que para poder comprar una vivienda, no la segunda, sino cualquier vivienda, se haya estado empadronado en Canarias durante los últimos diez años de manera ininterrumpida o 15 años discontinuos.

Insular

El dictamen que se hizo hace 25 años no solo ponía el acento en el marco europeo. “La limitación más accesible y viable es la ofrecida por los instrumentos jurídicos y urbanísticos de competencia regional-insular, con instrumentación a través de los Planes Insulares de Ordenación (PIO) y el respaldo de las determinaciones contenidas en las Directrices de Ordenación General y del Turismo de Canarias”, señala. Aclaraba, eso sí, que el planteamiento del informe no tenía nada que ver con el debate que había entonces sobre la Ley de residencia.

Las Directrices siguen en vigor y el nuevo Plan Insular de Ordenación (PIO) se está redactando en en la actualidad y se desconoce si se aplicarán medidas encaminadas a este fin, aunque es un debate que no se ha producido. Una de las líneas exploradas era la de limitar la segunda residencia solo en algunas zonas, en las más turísticas.

Aquel informe jurídico pretendía aclarar tres cuestiones clave: la constitucionalidad europea y nacional de la medida, las posibles vías de implementación jurídica y los posibles instrumentos complementarios necesarios para su aplicación.

En el primer caso, señalaba que sería posible “presumiendo el carácter proporcional y no discriminatorio de la medida” y teniendo en cuenta que la capacidad de carga estaba agotada. El informe hablaba de un precedente, el del Land del Tirol, en Austria.

Para implementar las medidas, el informe exploraba diversas vías jurídicas, desde aprobar una ley estatal ad hoc hasta otras basadas en medidas fiscales, pero consideraba que la más accesible y viable era la que se podía llevar a cabo a través del PIO. “La vía del derecho urbanístico regional e insular es relativamente sencilla”, afirmaba.

Consistiría en que las Directrices y el PIO “consideraran una categorización del uso residencial que contemple la residencia principal y la segunda residencia y, dentro de ésta, la utilizada por residentes habituales y no habituales”, decía el dictamen. “A partir de esta consideración, los Planes Insulares de Ordenación tienen competencias suficientes para delimitar los núcleos de población objeto de las medidas cautelares y para distribuir y priorizar los usos y actividades estructurantes del territorio, incluidos los residenciales y sus derivados”.

Playa Blanca.

Propuesta

La forma más accesible y viable era la que se podía llevar a cabo a través del PIO

Si hace 25 años, dos de los principales partidos de Canarias no veían bien la medida de limitar la compra de vivienda, hace solo dos años y medio, en abril de 2024, el Gobierno de Canarias también rechazó en el Parlamento una propuesta que incluía entre otras medidas la de limitar la vivienda a no residentes. Ahora es quien impulsa una medida similar.

Para limitar y controlar estas medidas en núcleos de población, el dictamen decía que haría falta “un alto consenso social e institucional, especialmente por parte municipal” porque serían medidas orientadas a establecer limitaciones al uso de un bien inmueble al margen de quien sea su propietario. Se apuntaban desde anotaciones en las licencias de obra, de primera ocupación y registro o tener en cuenta la cédula de habitabilidad como documento exigible para la conexión de agua, electricidad y demás servicios comunitarios.