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El mercado inmobiliario apuesta por la vivienda vacacional

Saúl García 8 COMENTARIOS 10/01/2017 - 06:48

Se vende pero no se alquila. Y lo que se vende, se compra para alquilar. No es un galimatías. Es la situación del mercado inmobiliario en la Isla, y principalmente en Arrecife. Apenas hay oferta de casas de alquiler y los pocos inmuebles que están en el mercado han subido mucho de precio. Los motivos son variados pero hay uno por encima de todos: la vivienda vacacional. Ante la situación de plena ocupación turística en la Isla la oferta se está orientando al mercado de alquiler vacacional: es más rentable y permite mantener el control sobre la vivienda.

El abuelo de Alfredo González tenía un edificio entero en el centro de Arrecife, con nueve viviendas, y cerrado a cal y canto. Ni se alquilaba ni se vendía. Hace un año y medio la familia decidió arreglarlo y sacar partido al inmueble. Alfredo era regatista, viajaba mucho y se alojaba en casas que se anunciaban en Internet, así que vio claro el negocio. No sólo puso en el mercado el que es probablemente el primer edificio de la capital dedicado por entero al alquiler vacacional, New Arrecife center, sino que además se asoció con la empresa Villas a la carta, que comercializa otras casas. Las cosas no les van nada mal. Tiene a dos personas trabajando en la limpieza, a una más que controla las reservas, y da trabajo a los que se dedican al mantenimiento. Tiene durante todo el ano una ocupación media del 85 por ciento. El perfil de sus clientes es el de parejas jóvenes, con vocación urbana, de Polonia o de Italia, que pasan entre cinco y siete noches, en función de los vuelos. Suelen alquilar coche y bicicletas, comen fuera o piden comida - “no tocan la cocina”, dice Alfredo- y demandan actividades culturales. “Salen muy contentos de quedarse en Arrecife”, asegura.

La incorporación de muchas casas como viviendas vacacionales y la desconfianza de los propietarios están afectando mucho al mercado de alquiler

Los pisos de Alfredo están reconocidos como vivienda vacacional y él cree que se debería regular mejor porque hay gente que no declara los ingresos “y hace competencia desleal”. “Si se regula habrá más profesionalidad y daremos mejor imagen”. Destaca que “con las grandes cadenas hoteleras el dinero no se queda en Lanzarote, y esto es un fenómeno en aumento”.

Reconoce que hay una parte negativa para los residentes: que el alquiler está subiendo de precio porque muchos se están yendo al mercado vacacional, pero señala que el hecho de que el mercado de alquiler de larga temporada haya subido de precio, “no es sólo es por el emergente alquiler vacacional, sino por una mayor demanda de gente que viene a trabajar en pequeños comercios que se surten de nuestro perfil de turismo en muchos comercios de Arrecife y porque en la crisis se perdieron muchas viviendas por embargos bancarios, y esa es otra de las mayores demandas que hay, de gente que se quedó sin su casa”.

La parte negativa la ha sufrido Andrés. Él y su pareja tardaron seis meses en encontrar casa. “No había y lo que había no bajaba de 500 euros o estaba en muy malas condiciones, eran muy flojos o muy viejos, no merecían la pena”. Buscaba en el centro de Arrecife, donde ha vivido los últimos siete años. Entonces le fue mucho más fácil encontrar una casa. Ahora no hay. Estuvo buscando de marzo a septiembre y no había manera. Asegura que encontró un edifico entero en la Avenida que se estaba alquilando sólo para turistas y un ático nuevo en el centro “que el propietario nunca lo había alquilado por miedo a que se lo rompieran o a no cobrar y que al final lo iba a poner como alquiler vacacional”.

En Arrecife

La primera línea de Arrecife, tanto el Charco de San Ginés como El Reducto se está incorporando al turismo. Gran parte de las casas del Edificio Siglo XXI, junto al Cabido, se alquila a turistas. Un paseo por el centro de Arrecife permite ver multitud de carteles de ‘Se vende’. Están a la venta desde hace años (pero no se venden) edificios enteros, y otros no se venden ni se alquilan pero están vacíos. Algunos pertenecen a empresas o familias que no necesitan los ingresos y otros no se ponen en el mercado por el caso contrario, porque necesitan una inversión de la que no disponen los propietarios.

En Arrecife, Playa Honda o Costa Teguise apenas hay oferta de viviendas en alquiler y las que hay se dedican al mercado vacacional

Manuel Tabares, de www.lanzarote.org, señala que su inmobiliaria ya no se dedica al alquiler. “Antes de la crisis nos dedicábamos al alquiler y ahora sólo a la venta”, afirma. No hay alquileres y los que hay se dedican todos al alquiler vacacional. Asegura que incluso se están alquilando para turistas en barrios como Argana o San Francisco Javier. Corrobora que en Arrecife, en el centro, hay muchas casas que no están en el mercado porque los propietarios no se fían. “Si no cambia la legislación va a seguir habiendo problemas porque la ley ahora protege más al inquilino que al propietario, y la gente no se fía porque no le pagan o se la destrozan, y entonces prefieren irse al mercado vacacional porque el piso sigue siendo tuyo, tienes esa sensación, y da más rendimiento”.

Marina y su familia son otros de los afectados por la situación inmobiliaria. Encontraron un piso en Arrecife hace un año, pero no fue fácil. Primero buscaron en Costa Teguise o Playa Honda, y no hubo manera. En Arrecife no encontraban nada de tres habitaciones, y las pocas que había eran muy caras. Han seguido mirando por curiosidad o por si sale algo mejor y aparecen los mismos anuncios pero con el precio cambiado. Lo que antes estaba a 800 ahora está a 1.000, y las que han desaparecido están en el mercado turístico y hay casas que han salido del mercado. En el último año, los pisos de 400 euros han subido hasta una media de 475 euros, los de 500 a más de 600, y los 625 o 650 hasta los 800 euros. “Ahora hay menos oferta aún -señala-, estoy dada de alta en dos inmobiliarias y no me han avisado de ningún piso de las características que buscamos en casi un año”, señala.

Un destino muy popular

Un vistazo por las plataformas de alquiler vacacional aclara la situación. Hay decenas de anuncios. En Airbnb, si se hace una búsqueda para estas fechas, aparece que sólo quedan 18 casas libres en toda la isla. Y algunas a precios imposibles. Del 29 de diciembre al 4 de enero, seis noches, una casa de un dormitorio en Arrecife cuesta 2.880 euros. Por supuesto está libre. En Homeaway, otra de las plataformas más populares, con una búsqueda similar avisa de que el 99 por ciento está reservado. “Lanzarote es un destino muy popular en esta fechas”, dice la web al hacer la búsqueda.

Uno de los apartamentos que aparece en una de esas páginas es el de Ángel. Es su segunda residencia, en Playa Honda. Desde hace un ano lo tiene como vivienda vacacional después de una reforma a fondo, de la casa y de los muebles. Sus clientes son parejas jóvenes con uno o dos niños. El apartamento tiene piscina y está cerca de la playa. “Antes lo podía alquilar por 400 euros al mes y ahora lo alquilo por 325 a la semana”, dice. Hasta el mes de marzo lo tiene casi todo completo, con pocos días de intervalo entre la salida de un cliente y la entrada de otro. En su calle hay dos viviendas vacacionales más. “Es un complemento para la economía familiar y además no pierdes de vista el piso, lo puedes tener disponible si quieres por si viene algún familiar”, señala.

Encontrar una casa de alquiler en Playa Honda se ha convertido en una misión imposible. En Facebook aparece un anuncio de un apartamento de dos habitaciones por 600 euros. Una persona que busca en esa localidad comenta que hay una lista de espera para una casa de casi cien personas.

Esperando la nueva regulación

En la Isla, la mayor oferta inmobiliaria está en Playa Blanca, mientras que en Arrecife hay manzanas enteras vacías que no salen al mercado. La propiedad de las casas vacías se concentra en los bancos y en la Sareb, el conocido como “banco malo”. “Algunas de estas propiedades están en el mercado de venta pero no ponen todas a la vez. Llevamos vendiendo viviendas de bancos desde el año 2008 y no se terminan”. Quien dice esto es Paloma Fernández Castro, directora de Inmoestate, una inmobiliaria que lleva treinta años en Costa Teguise. Los bancos han creado sus propias inmobiliarias y ahora ya no sólo venden sus propiedades sino que comercializan propiedades de particulares o de otros bancos.

Según Fernández, “en zona turística no se compra por invertir sino para vivir o para segunda residencia”. El cliente británico ha bajado mucho desde el Brexit y su espacio lo han ocupado franceses, italianos, holandeses o belgas. También surge un nuevo tipo de cliente, nacional, que está comprando casas para alquilarlas como alquiler vacacional, principalmente en Arrecife y Playa Honda. “Los españoles no se atreven en las zonas turísticas porque el Decreto prohíbe el alquiler vacacional pero los extranjeros sí lo hacen, corren ese riesgo”, asegura. Como ejemplo, un complejo en La Concha de 26 casas que comercializa Inmoestate. “En un mes hemos vendido 14 y todos los quieren para alquiler turístico”, señala Paloma, que asegura que muchos de los compradores son residentes en la Isla.

“Está afectando mucho al mercado de alquiler”, asegura. En Costa Teguise es muy difícil encontrar casa. El mercado se retroalimenta de sus efectos. Hay menos oferta porque una parte se dedica al mercado vacacional y hay menos rotación porque los inquilinos no se mueven y no dejan casas libres por la dificultad para encontrar otra. “No hay día que no vengan por la inmobiliaria dos o tres personas desesperadas buscan-do un alquiler y no lo encuentran”, dice. “Antes siempre había rotación; nosotros gestionamos unas 45 propiedades y en los dos últimos años no se ha movido nadie, es una faena para los residentes”.

El futuro dependerá, según Fernández, de cómo se apruebe finalmente la Ley de explotación turística, “porque si se permite el alquiler vacacional en Puerto del Carmen, Costa Teguise y Playa Blanca (que concentran casi toda la oferta) va a haber un problema muy serio, porque será lo más rentable y no habrá vivienda”. Y si no se aprueba, la presión se trasladará aún más a Arrecife o Playa Honda.

“No es la panacea”

Para Andrés Lorenzo, no todo pasa por la legislación. Junto a su hermano Domingo creó hace cuatro años Country Villas Lanzarote, que gestiona por Internet medio centenar de casas. Asegura que en toda la isla sólo hay 180 propiedades dadas de alta como alquiler vacacional, mientras que el Gobierno de Canarias cifra en su estudio sobre el alquiler vacacional en Canarias que se ofertan en las webs 6.148. “Hay muchos que se pueden legalizar y no se legalizan, hay una dejadez total, así que se apruebe lo que se apruebe, mucha gente no se va a regularizar, prefieren vivir en un mercado negro”, asegura. Él apuesta por legalizar este tipo de alquiler en toda la Isla pero no mezclar los usos en los complejos: o todas las unidades residenciales o todas turísticas. Los trámites que hay que hacer, ante el Cabildo, son sencillos. Basta con presentar la referencia catastral y la cédula de habitabilidad y después declarar los ingresos y tributar por el IGIC en el Modelo 420.

Lorenzo destaca que el alquiler vacacional “tampoco es la panacea porque tiene unos gastos”, pero que el propietario mantiene su propiedad controlada. “Ahora todo el mundo que tiene una vivienda aprovecha el tirón para subir el precio; esto es una burbuja -dice- y cuando el turismo se recupere en el Norte de África, que puede ser en 2018, quedarán en el mercado las mejores casas y habrá otras que se dejarán de alquilar y bajará el precio” . También apunta que el mercado expulsará a los que no cumplen con los estándares de calidad “porque ahora todo se comercializa por las plataformas, con comentarios reales de la gente, y si te ponen cinco o seis comentarios malos, te acaban echando del mercado”. De momento la oferta sigue subiendo. “Cada semana nos llegan casas para que las comercialicemos pero no aceptamos todas porque no alcanzan los requisitos que queremos”.

La vivienda vacacional

El estudio sobre el alquiler vacacional en Canarias revela que Lanzarote es la segunda isla con más viviendas vacacionales, por detrás de Tenerife. En Internet se ofertan 6.148 viviendas, que suponen 28.065 camas. La mayoría de ellas, ocho de cada diez, no están amparadas por el Decreto sobre vivienda vacacional, que no permite el alquiler en zonas turísticas, es decir en Playa Blanca, Costa Teguise y Puerto del Carmen. Estas camas suponen casi el treinta por ciento de la oferta reglada, de hoteles y apartamentos, que existe actualmente y que se eleva a 72.230 camas, por lo que la suma supera ya las 100.000 camas, muy cerca del techo alojativo fijado por el Plan Insular de Ordenación.

“Ahora todo el mundo que tiene una vivienda aprovecha el tirón para subir el precio; esto es una burbuja y cuando el turismo se recupere en el Norte de África, quedarán en el mercado las mejores casas”

Hay dos posturas enfrentadas sobre el alquiler vacacional. Por un lado, Ascav, la asociación de este tipo de oferta, quiere extender la regularización a todas las zonas, porque es un tipo de turismo que ya se está haciendo y que genera más ingresos en el destino, y por otro lado está Asolan, la patronal de los hoteles, que considera que hay una competencia desleal. Sólo en alquileres se calcula que se mueven unos 115 millones de euros al año. La Confederación Empresarial de Lanzarote ha solicitado al Gobierno que inspeccione y sancione.

El precio medio por alojarse una noche en una vivienda vacacional en Lanzarote alcanza los 106,6 euros, mientras que en un apartamento cuesta de media 45,7 euros y en un hotel 74,7 euros. En los últimos años, una cuarta parte de las plazas de apartamentos turísticos de Lanzarote ha desaparecido del mercado, de casi 38.000 a más de 30.000. Muy pocas han acabado en el mercado de alquiler, por lo que es muy probable que se hayan mantenido en el mercado turístico como oferta vacacional, pero no reglada.

La venta, en los últimos años, no es una solución porque el precio no alcanza la cantidad a la que hay que hacer frente para cancelar la hipoteca. El precio del metro cuadrado en la Isla está al nivel de 2003 y de 2012 y sube desde 2014. Otro factor que empuja la vivienda vacacional es la ocupación hotelera, con una media del noventa por ciento y un cuatro por ciento más que en 2015. La tarifa media turística también está subiendo: un diez por ciento más en octubre de este ano respecto al mismo mes del año pasado, con 67,41 euros, aunque en los hoteles, y en agosto, la tarifa media es de más de noventa euros.

Opiniones

Alfredo González: “Si se regula habrá más profesionalidad y daremos mejor imagen. Esto es un fenómeno en aumento”

Andrés Lorenzo: “Hay una dejadez total, así que se apruebe lo que se apruebe, mucha gente no se va a regularizar”

Manuel Tabares: “Si no cambia la legislación va a seguir habiendo problemas porque la ley ahora protege más al inquilino”

8 Comentarios

El problema de este negocio, es que por desgracia en demasiadas ocasiones afecta a la vida del resto de vecinos de una comunidad ( y eso que muchos propietarios no reconocen que se dedican a este negocio con sus viviendas ). Entradas y salidas de gente extraña en el edificio continuamente que motiva incluso inseguridad, ruidos ( fiestas nocturnas ) , suciedad y si te vi no me acuerdo . Por desgracia tampoco beneficia a la gente que quiere alquilar para poder vivir o trabajar en la isla. Si a este negocio pero en edificio de no residentes.
Otro ejemplo de que la isla se está masificando, y algunos catetos contentos de que mes a mes aumenten las cifras de turistas que llegan a la isla. Echen un vistazo a la situación que se vive en Ibiza en estos momentos y el problema social que está provocando la falta de pisos para alquilar, con precios de 1200 euros por pisos de 1 habitación, 600 euros la cama, mafias que se aprovechan, etc, etc. Pena de isla, hablo de Lanzarote, lo que pudo ser y en lo que la están convirtiendo. Otro basurero más lleno de gente.
Todo muy irregular.
SI PACO SE LEVANTASE DE LA TUMBA, LOS MATA A TODOS.
A todos los que se han dejado una factura de agua, de luz o han destrozado o no cuidado un piso de alquiler... Enhorabuena! Ya no se alquilan. Por culpa de estos pagamos todos!
La responsabilidad de crear viviendas sociales es de la administración no de los propietarios de viviendas. Si no puedo alquilar mi propiedad a quien desee prefiero mantenerla cerrada. Prohibir el alquiler vacacional no sirve de nada
Tengo un alquiler desde hace dos años en una preciosa casa frente al Puerto de la Tiñosa. Me levanto cada mañana a las 6,30 para ir a trabajar, tengo un pequeño negocio y muchos días trabajo 12-13 y hasta 14 horas..... Y ESTOY HASTA LAS NARICES de tener que decirles a los señores inquilinos de la casa de al lado que no todos estamos de vacaciones y que necesitamos dormir. Es una vergüenza que viviendo en mi casa tenga que decirle cada semana a los nuevos inquilinos,... si pueden dejar de hacer fiesta en al terraza que no somos turistas vacacionales y necesitamos dormir!!!!
Con la salida de la crisis han surgido como setas supuestos agentes inmobiliarios, en realidad meros intermediarios. Si las agencias serías quieren arreglar el problema que empiecen por denunciar a los que se están aprovechando y que además no suelen pagar impuestos.

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